Proces prípravy predaja alebo kúpy bytu obsahuje sériu nadväzných krokov. Jeden z nich je uzavretie písomnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu. V dôsledku časovej núdze alebo nutnosti rýchleho predaja sa často zabúda na dôslednú prípravu základu celého predaja a to kúpnu zmluvu.    

Zmluva o prevode vlastníctva bytu

je najhlavnejším bodom celého postupu prevodu bytu. Táto zmluva má viacero charakteristických prvkov a zároveň je na ňu kladené veľké množstvo požiadaviek priamo zo zákona. V ďalších riadkoch sa pokúsime ozrejmiť aspoň najzákladnejšie formálne a obsahové náležitosti zmluvy , ktoré robia zmluvu prehľadnejšou a pomáhajú dodržať zákonné požiadavky .

Základný prvok , ktorý musí zmluva obsahovať je definovanie právneho úkonu , ktorý táto zmluva upravuje a nemenej dôležitým je taktiež uvedenie zmluvných strán. V prípade ak je predávajúci alebo kupujúci fyzická osoba treba uviesť jej meno, priezvisko a vždy sa uvádza aj rodné priezvisko. Ďalšie údaje sú : dátum narodenia, miesto trvalého pobytu a rodné číslo. Ak je jednou zo strán právnická osoba, treba uviesť jej sídlo , IČO , alebo inými špecifickými údajmi.

Predmet zmluvy je povinnosť predávajúcej strany odovzdať predmetnú nehnuteľnosť kupujúcej strane a naopak , kupujúca strana má povinnosť nehnuteľnosť prevziať a uhradiť kúpnu cenu dohodnutú v zmluve.

Zákon vyžaduje veľmi presne identifikovať , kde sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. V tomto článku sme si na ilustráciu vybrali predaj bytu , tak pri prevode tohto bytu bude nevyhnutné uvádzať: číslo bytu , číslo poschodia na ktorom sa nachádza a číslo vchodu na ktorom sa nachádza. Nevyhnutnosťou je aj uviesť v ktorom bytovom dome sa byt nachádza, bytový dom musí mať uvedené súpisné číslo a číslo parcely pozemku, na ktorom je postavený. Toto číslo parcely nájdete v registri buď pod označením „C“ alebo „E“. Navyše treba uviesť aj katastrálne územie na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.

Čo sa týka samotnej nehnuteľnosti , uvádza sa tzv. popis bytu a jeho príslušenstva. V popise bytu je uvedené koľko obytných miestností byt zahŕňa.  Príslušenstvom bytu sa rozumejú všetky časti bytu ,ktoré sú určené na užívanie spolu s bytom(pivnica, predsieň, kúpeľňa, WC…) K bytu treba uviesť aj jeho výmeru, čo je celková plocha bytu bez plochy lodžií a balkónov.

Ku špecifikácii bytu treba doplniť aj presne stanovené vybavenie bytu. Tento pojem zákon presne neupravuje ale všeobecne sa pod ním rozumie vnútorná inštalácia, (rozvody vody, plynu, ústredné kúrenie, kanalizácia, poštová schránka ale napríklad aj kuchynská linka ….)

Ďalšou náležitosťou, ktorá musí byť v zmluve uvedená je aj stanovenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Veľkosť sa stanovuje na základe pomeru veľkosti plochy bytu vlastníka ku veľkosti plochy všetkých bytov a nebytových priestorov, ktoré sa nachádzajú v bytovom dome. V niektorých prípadoch je veľkosť podielu upravená dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom bytového domu.

Pod spoločnými časťami bytového domu sa rozumie strecha ,vchody ,chodby ,spoločné trasy, izolačné konštrukcie…Pod spoločnými zariadeniami  bytového domu sa rozumie napríklad výťah, kočikárne, sušiarne, bleskozvody, všetky druhy prípojok atď.

K týmto častiam v spoluvlastníctve je taktiež potrebný ich popis, poprípade treba uviesť ,ktoré časti sú v užívaní ktorých vlastníkov. Podľa našich skúseností však možno konštatovať , že katastrálne odbory nijako hlbšie neskúmajú uvedené vybavenia. Je čisto v záujme kupujúceho , aby bol oboznámený s predmetom kúpy.

Jednou z ďalších povinných náležitostí kúpnej zmluvy je úprava práv k pozemku na jtorom stojí bytový dom ako aj k pozemku priľahlému k bytovému domu.
Ak kupujúci prejaví záujem , tak sa do zmluvy môže zapracovať aj znalecký posudok, ktorý určí technický stav bytu a uvedie všetky opravy , ktoré bude treba vykonať v najbližšom roku. Tento posudok však záleží iba od prejavenej vôle kupujúceho , prípade že oň kupujúci záujem nemá , do zmluvy sa uvedie iba formulácia že kupujúci posudok o stave bytu nežiada. Vo vlastnom záujme by však kupujúci mal  byť dôkladne oboznámený so stavom bytu.
Zmluva musí obsahovať aj vyhlásenie , že kupujúci pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov a k zmluve o výkone správy. Bez tohto vyhlásenia nie je možné previesť vlastnícke práva k bytu. Toto vyhlásenie znamená , že v okamihu podpísania zmluvy nový vlastník pristupuje k obidvom spomínaným zmluvám , preto odporúčame sa s týmito zmluvami oboznámiť v predstihu.

Zo zákona taktiež vyplýva povinnosť úpravy práv k zariadeniam civilnej ochrany , ak sa nachádzajú v bytovom dome ,po súhlase príslušného orgánu. Dá sa povedať , že ide iba o staré domy , ktoré majú CO kryty. Takáto úprava môže byť napríklad vznik spoluvlastníckeho práva alebo vecného bremena.

Najdôležitejším prvkom zmluvy z pohľadu zmluvných strán je samozrejme kúpna cena. Kúpna cena je tak rozsiahla kategória , že ju v tomto článku nebude špeciálne rozoberať. Dnešná právna úprava nijak nezmieňuje stanovenie fixnej alebo maximálnej ceny nehnuteľnosti. Existuje však zákon o cenách , podľa ktorého sa teda musia zmluvné strany riadiť pri dojednávaní ceny nehnuteľnosti. Taktiež by mala kúpna cena reflektovať momentálnu hospodársku situáciu na trhu s nehnuteľnosťami. Obmedzenia cien sa týkajú iba prevodu vlastníctva zákonom určeného subjektu na terajšieho nájomcu.

Tu sa výpočet povinných častí zmluvy končí avšak sú tu skutočnosti ktoré je lepšie v zmluve dojednať aby sa predišlo komplikáciám v budúcnosti. Je to napríklad: podmienky odstúpenia od zmluvy, podmienky pre odovzdanie bytu, kedy a ako prebehne vkladové konanie, čo v prípade , že sa vkladové konanie preruší alebo úplne zruší.

Ak je zmluva vyhotovená , proces sa týmto ešte nekončí , keďže k nej ešte treba doplniť vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov , že predávajúca strana nemá nijaké nesplatené pohľadávky spojené s užívaním bytu alebo vo fonde prevádzky , údržby a opráv. Vyhlásenie by malo byť aktuálne v deň uzatvorenia zmluvy , v niektorých prípadoch stačí ak je aktuálne ku koncu predchádzajúceho kalendárneho mesiaca.

Aby bola zmluva náležitým podkladom pre prevod vlastníckeho práva, musí okrem obsahových náležitostí obsahovať aj rad formálnych náležitostí.. . Zmluva musí byť za každých okolností písomná. Zákon ďalej vyžaduje aby boli prejavy zmluvných strán na tej istej listine , čo znamená , že treba zabezpečiť  úradné zviazanie listín .Podpis predávajúceho musí osvedčiť notár alebo matričný úrad. Ak je však jedna zo zmluvných strán zákonom stanovený subjekt alebo sa zmluva vyhotovuje vo forme notárskej zápisnice, osvedčenie podpisu sa nevyžaduje. Podpis musí byť doplnený o dátum a miesto. Zmluva musí byť vyhotovená v slovenskom alebo českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade. Množstvo vyhotovení zmlúv sa líši od prípadu k prípadu a podľa nutnosti.

Záverečnú fázu

prevodu vlastníckeho práva predstavuje vklad do katastra nehnuteľností .Až tu sa nadobúda vlastníctvo k bytu, nie momentom podpisu zmluvy ani momentom odovzdania bytu ako sa viacerí nazdávajú. Výnimkou je prevod bytu do vlastníctva nájomcu , kde sa vlastnícke právo nadobúda právoplatným rozhodnutím súdu .

Okresný úrad vám, ak ste splnili všetky podmienky určené zákonom, vydá v zákonom stanovenej lehote povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ak ale nie sú splnené všetky podmienky , úrad môže vaše konanie prerušiť alebo zastaviť. Môže sa tak stať v situáciách kedy ak v zmluve nie sú uvedené všetky náležitosti, ktoré sme vyššie uvádzali. Podľa našej skúsenosti , sú najčastejšími chybami, znamenajúcimi prerušenie konania formálne chyby ako : nesprávne počítanie alebo neuvedenie rodného priezviska, či fakt, že ku zmluve nebolo pripojené vyhlásenie správcu. Okresný úrad v prípade prerušenia konania následne dáva lehotu na odstránenie chýb v konaní a ak tak strany nespraví, konanie zastaví. V takom prípade ak chcete ešte stále toto povolenie získať , musíte celý proces absolvovať odznova s odstránením chýb , pre ktoré bolo konanie zastavené.

Vyhotovenie zmluvy

ktorá spĺňa všetky náležitosti, potrebné k úspešnému získaniu povolenia vkladu a všetky zákonné požiadavky nie je ľahké . Preto by sme vám chceli poradiť aby ste sa pri takejto významnej zmluve nespoliehali na vzorové tlačivá z internetu ani na zmluvy získané od iných ľudí a radšej jej vypracovanie zverili do rúk skúseného advokáta alebo si už vyhotovenú zmluvu nechajte u advokáta skontrolovať. Tak budete mať istotu , že vaša zmluva bude riadne pripravená a že vás v budúcnosti nič neprekvapí. Ak kúpu alebo predaj nehnuteľnosti zastrešuje realitná kancelária, zvyčajne vyhotoví zmluvu priamo ona v spolupráci s advokátskou kanceláriou.

Na záver by sme chceli upozorniť, že celý rad hore uvedených nárok na zmluvu sa týka nie len zmluvy o prevode vlastníctva ale aj v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu, nebytového priestoru, zámennú zmluvu, darovaciu zmluvu, alebo napríklad aj pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Viaceré osobitosti, ktoré zmluva o prvom prevode vlastníckeho práva ešte musí spĺňať sme v tomto článku nerozoberali. Problematiku prevodu vlastníckeho práva upravuje zákon č.182/1993 Z. z o vlastníctve bytov .